18.05.2022 17:56
Аналитика.
Просмотров всего: 10195; сегодня: 2.

Объем средств на счетах эскроу в I квартале превысил 3,7 трлн рублей

В I квартале 2022 года объем средств, размещенных участниками долевого строительства на счетах эскроу, составил более 3,7 трлн рублей. Рекордный объем привлеченных за квартал средств говорит о сохранении высоких темпов продаж жилья.

Портфель кредитов застройщикам по итогам квартала вырос до 3,1 трлн рублей. Проектное финансирование застройщиков — один из главных драйверов кредитования, на него пришлось 43% квартального роста корпоративного портфеля.

О проектном финансировании строительства жилья в I квартале 2022 года.

В марте действующие проекты получали финансирование, но новые сделки сократились.

Ввод многоквартирного жилья в эксплуатацию составил значительные 11 млн м²(+37% к 1 кв. 2021г.), а запуск новых проектов – порядка 8,9 млн м², что также выше 1 кв. 2021г. (+32%).

В итоге общий портфель строительства многоквартирных домов остался на уровне 4 кв. 2021г. – 96 млн м². При этом объем проектов со счетами эскроу вырос на 4% (доля – до 81%), а «старой схемы» – сократился на 20% (до 16%).

Новые выдачи кредитных средств в 1 кв. 2022г. и 4 кв. 2021г. были сопоставимы (около 0,8 трлн руб.) – банки обеспечивают бесперебойное финансирование строительства. По открытым лимитам утилизация составляет ~40%.

Портфель проектного финансирования (ПФ) вырос до 3,1 трлн руб. (+18%), обеспечив 43% прироста всего корпоративного портфеля (473 из 1 087 млрд руб.). В марте же ПФ было практически единственным растущим сегментом корпоративного кредитования (+198 млрд руб.), которое в целом сократилось на 0,3% (-171 млрд руб.).

Кредитные лимиты достигли 7,9 трлн руб., показав значительно больший рост, чем в 4 кв. 2021г. – 1,34 трлн руб., или 20% (0,93 трлн руб.).

Однако в марте рост лимитов замедлился ввиду более консервативных подходов застройщиков и банков на фоне существенного ухудшения условий и возросшей неопределенности. Смягчению ситуации могут способствовать меры господдержки отрасли (субсидирование ставок по ипотеке и кредитам застройщикам, мораторий на санкции к застройщикам и др.).

Качество проектных кредитов, по оценкам банков, существенно не изменилось, оставаясь на высоком уровне. Потенциально проблемные кредиты единичны, объем кредитов IV–V категорий качества не превышает 0,1% проектного портфеля. Сохранению оценки качества портфеля способствуют и регуляторные послабления. Однако в дальнейшем риски могут проявиться, если произойдет продолжительное снижение спроса.

Высокие продажи жилья позволили держать низкими кредитные ставки для застройщиков.

Рекордный с начала реформы объем привлечения средств на счета эскроу (~1,0 трлн руб. в 1 кв. 2021г., в том числе 415 млрд руб. в марте) свидетельствует о высоких темпах продаж жилья.

Объем раскрытия счетов эскроу по завершенным объектам в 1 кв. 2022г. был значительный – 91 тыс. счетов на 380 млрд руб., но все же ниже 4 кв. 2021г. – 125 тыс. счетов на 492 млрд руб.

В результате накопления на эскроу выросли на 604 млрд руб. (+19%) выше 4 кв. 2021г. (410 млрд руб.), а объем средств, депонированных на счетах эскроу, превысил 3,7 трлн руб. (более 98% – средства населения), что с запасом покрывает портфель кредитов застройщикам.

Покрытие задолженности средствами на счетах эскроу с учетом опережающего роста привлечения средств остается высоким (01.04.2022 – 113%, 01.01.2022 – 110%), но по проектам и банкам неравномерно. При этом 57% задолженности (на 01.01.2022 – 55%) покрыто более чем на 100%.

Несмотря на значительный рост ставок в корпоративном кредитовании (c 7,1 до 11%), средневзвешенная ставка по ПФ выросла в 1 кв. 2022г. лишь на 0,44 п.п., до 4,03%. Ее зависимость от ключевой ставки Банка России существенно меньше за счет фондирования средствами на счетах эскроу.

Рост ставки заметен в основном по новым кредитам, где размер депонированных средств пока незначительный. Так, доля кредитов со ставкой более 12% за квартал выросла с 6 до 11%, на них приходится 6% проектного портфеля. Однако ставка будет снижаться как по мере поступления средств на счета эскроу, так и по мере снижения ключевой ставки.

По ~30% задолженности застройщиков со значительными накоплениями на счетах эскроу (более 100%) средневзвешенная ставка – ниже 1%, а еще по 28% ставка не превышает 3,8%.

Отрасль остается подверженной рискам снижения спроса, роста стоимости строительства, реализации проблем с логистикой и в значительной степени находится в зависимости от объемов предоставляемой поддержки от государства.

Основные показатели проектного финансирования строительства жилья.

Показатель	1 кв. 2022г.	4 кв. 2021г.	1 кв. 2022г./ 4 кв. 2021г.	1 кв. 2022г./ 4 кв. 2021г.	4 кв. 2021г./ 3 кв. 2021г.	4 кв. 2021г./ 3 кв. 2021г.	1 кв. 2022г./ 1 кв. 2021г.	1 кв. 2022г./ 1 кв. 2021г.
			абс.	отн.	абс.	отн.	абс.	отн.
1. Портфель долевого строительства (ЕИСЖС), млн м²	95,5	96,4	-0,9	-1%	-2,6	-3%	3,6	4%
с использованием счетов эскроу (ПФ)	77,1	74,0	3,1	4%	3,4	5%	24,3	46%
по старым правилам	15,0	18,9	-3,9	-20%	-5,5	-22%	-19,0	-56%
без привлечения средств дольщиков	3,4	3,5	-0,1	-3%	-0,5	-14%	-1,8	-34%
2. Застройщики со счетами эскроу или кредитами, ед.	2 938	2 812	126	4%	191	7%	956	48%
3. Банки –участники ПФ (далее – КО), ед.	93	91	2	-	2	-	-1	-
кредитуют застройщиков	29	29	0	-	1	-	3	-
имеют счета эскроу или заявки на кредитование	9	6	3	-	-1	-	4	-
неактивны в работе с застройщиками	55	56	-1	-	2	-	-8	-
4. Заявки, поступившие в банки (за квартал), ед.	655	1 143	-488	-43%	18	2%	-159	-20%
одобрены	518	744	-226	-30%	33	5%	98	23%
отклонены банками	173	63	110	175%	-55	-47%	72	71%
отозваны застройщиками	97	88	9	10%	-21	-19%	27	39%
на рассмотрении	-133	248	-381	-154%	61	33%	-356	-160%
5. Площадь проектов c кредитными договорами, млн м²	86,2	77,1	9,1	12%	4,8	7%	34,7	67%
г. Москва	18,1	16,0	2,1	13%	0,3	2%	5,4	42%
Московская область	10,7	10,3	0,4	4%	0,6	6%	4,1	62%
г. Санкт-Петербург	6,0	5,8	0,2	3%	0,4	7%	3,1	106%
прочие	51,4	44,9	6,5	14%	3,5	8%	22,1	75%
6. Действующие кредитные договоры, ед.	5 331	5 129	202	4%	676	15%	2439	84%
с лимитом <300 млн руб.	1 711	1 772	-61	-3%	282	19%	693	68%
с лимитом 300 млн – 1 млрд руб.	1 924	1 833	91	5%	191	12%	875	83%
с лимитом > 1 млрд руб.	1 696	1 524	172	11%	203	15%	871	106%
в т. ч. кредитные договоры с задолженностью	3 995	3 682	313	9%	363	11%	1902	91%
7. Размер кредитных лимитов, млрд руб.	7 924	6 582	1 342	20%	934	17%	4 507	132%
8. Задолженность (выбранный объем лимитов), млрд руб.	3 052	2 579	473	18%	347	16%	1752	135%
в т. ч. просроченная	0,10	1,13	-1,03	-	1,01	-	0,09	-
средний уровень резервирования по всем КО, %	2,86	2,81	0,05	-	0,06	-	-0,45	-
покрытие задолженности средствами на эскроу, %	113,3	109,6	3,65	-	-2,82	-	112,13	-
9. Процентная ставка по кредитным договорам, %	4,03	3,59	0,44	-	0,27	-	1,01	-
10. Открытые счета эскроу, тыс. ед.	735	650	85	13%	72	13%	350	91%
11. Средства на открытых счетах эскроу, млрд руб.	3 702	3 098	604	19%	410	15%	2088	129%
физические лица	3 633	3 030	603	20%	402	15%	2058	131%
юридические лица	70	68	2	2%	8	13%	30	75%
12. Открыто счетов эскроу (за квартал), тыс. ед.	185	187	-3	-1%	53	40%	62	50%
привлечено средств на счета эскроу, млрд руб.	985	902	83	9%	189	27%	442	81%
13. Раскрыто счетов эскроу (за квартал), тыс. ед.	91	125	-34	-27%	63	103%	48	111%
перечислено со счетов эскроу, млрд руб.	380	492	-112	-23%	266	118%	258	212%