Новостройки на территориях бывших промзон в Москве: плюсы и минусы

Пока одни говорили, что в Москве уже негде строить, другие нашли выход из положения и оказалось, что в столице еще остались земли. Таким образом, началось строительство новостроек на территориях бывших промзон. О том, насколько безопасно приобретать квартиры в этих домах, какие работы ведутся для улучшения экологии до строительства, сколько уже построено и в дальнейшем планируется, а также о плюсах и минусах покупки жилья в новостройках, построенных на территории бывших промзон, рассказали эксперты рынка недвижимости.

Строительство на территории промзон проводилось и ранее, но в основном это была квартальная застройка на месте одного-двух ликвидированных предприятий. По данным компании «НДВ-Недвижимость», в Москве на данный момент реализуется порядка 38 проектов жилых домов и комплексов, реконструируемых и вновь возводимых, находящихся на разной стадии строительной готовности на территориях бывших промзон или предприятий. Доля данных проектов в общем объеме предложений новостроек Москвы составляет около 25%. Реализуемые в Москве проекты расположены на территории ЦАО, ЗАО, САО, ЮАО, СЗАО, СВАО в различных районах города.

«Обширные территории промзон позволяют в пределах Москвы возводить не только объекты точечной застройки, но и производить комплексное освоение территории, что делает проекты реновации промзон эффективными, интересными и востребованными покупателям, - говорит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - Помимо этого, зачастую территории бывших промышленных предприятий имеют выгодное местоположение недалеко от центра Москвы или просто в престижном районе. В условиях нехватки вакантных площадей под застройку возможность строительства в таких локациях жилья и повышает ликвидность проектов, и удовлетворяет локальный спрос, и преобразует район».

Как это происходит

Реновация, а некоторые девелоперы даже предпочитают термин «ревитализация», - это комплексное «оживление» площадки и имеющихся на ней зданий, коммуникаций, с целью приспособить их под офисы или жилые дома.

По словам Вячеслава Антропова, директора по развитию Contact Real Estate, есть два способа реновации: полностью снос старого здания и возведение нового комплекса, либо частичный снос и реконструкция, как, например, произошло в ЖК Wine House.

В Москве в настоящее время реновация происходит путем вывода промышленных предприятий, освобождения территории (снос зданий и сооружений) для последующего нового строительства и прежде, чем строить дома, в зависимости от степени загрязнения территории промзоны могут проводиться работы по снятию, вывозу и замене грунта, высадке зеленых насаждений, созданию или благоустройству прогулочных и парковых зон, водоохранных зон и набережных и т.п.

«Никто не начинает строить жилье на территории бывшей промзоны без прохождения необходимых процедур инженерно-экологических изысканий, - уверяет Софья Лебедева, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки». - Сначала берутся пробы почвы, оценивается, если ли биологическое загрязнение почвы, грунта и подземных вод. Причем оценивается как радиоактивное, так и химическое и биологическое загрязнение. Если же экспертиза показывает, что есть участки загрязнения, то там будет проведена процедура рекультивации. Проблема может состоять скорее в том, что часть промзоны может быть отдана под реновацию, а вот соседние участки так и остаться производственными. Там, где будет возведено жилье, все экологические нормы будут в порядке, но такое соседство может нанести вред. Правда, на «производственной» части может сохраняться только аренда офисов, а никакого реально производства не вестись».

По мнению Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», экологическая ситуация на территории бывших промышленных зон фактически ничем не отличается от обычных районов города. «В Москве огромное количество промзон, которые не имеют никакого отношения к вредным производствам, к примеру, нефтепереработке или машиностроению, - говорит она. - Промзоной является территория завода игрушек «Огонек» и Московского комбината хлебопродуктов. Среди промышленных территорий также можно обнаружить бывшую Карандашную фабрику им. Сакко и Ванцетти, Комбинат шампанских вин, сразу несколько пивоваренных заводов, мясоперерабатывающие, кондитерские, табачные фабрики, плодоовощные базы и множество других производств, которые не несут никакой экологической опасности».

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», в свою очередь отмечает, что, если на участке находятся здания, имеющие историческую, архитектурную ценность, необходимость реставрировать фасад и/или другие элементы, может существенно увеличить себестоимость проекта. Однако такие затраты уместны только если реализуется элитный лофт-проект (например такой как «Кадашевские палаты»).

Итак, по данным «Миэль-Новостройки», по состоянию на начало мая средневзвешенная цена по проектам реновации составила 221,3 тысяч рублей за кв.м. В массовом сегменте – 155,6 тысяч рублей за кв.м., в бизнесе – 278,9 тысяч рублей за кв.м., по элитным проектам – 562,7 тысяч рублей за кв.м.

В планах

Сегодня проекты по реновации промышленных зон активно продвигаются и уже на лето 2015 года намечено начало строительства на территории промзоны «ЗИЛ» компанией ЛСР. Тем временем на месте ОАО «Снежинка» «Пионер» начал подготовку площадки под строительство ЖК «LIFE-Ботанический Сад». А совсем недавно компания «ПИК» вывела на продажу ЖК «Варшавские холмы», строящегося на территории промзоны «Красный строитель».

Однако стоит отметить, что самая масштабная реорганизация промзон пройдет в Юго-Восточном административном округе – на территории промзон «Грайвороново», «Люблино-Перерва» и «Серп и Молот» планируется строительство порядка 1,73 млн кв.м. недвижимости разного формата. По предварительным данным, в Северо-Восточном административном округе, а именно на территории промзон «Алтуфьевское шоссе», «Бескудниково», «Огородный проезд» и «Северянин», планируется строительство около 1,65 млн кв.м. недвижимости. А в Западном административном округе - в промзонах «Солнцево» и «Западный порт» будет построено 1,16 млн кв.м. Меньше всего по объему перспективных для застройки промзон ожидается в Центральном административном округе – в рамках промзоны «Грузинский вал» предусмотрено строительство 168 тыс. кв. м.

«Все реконструируемые промзоны будут развиваться по пути создания многофункциональных кластеров, - рассказывает Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. - Концепция развития каждой промзоны будет определяться с учетом ее местоположения, окружения, интересов собственника и позиции властей. На некоторых территориях планируется сохранить производство как например, в промзоне «ЗиЛ». В промзоне «Серп и молот» будет реализована концепция «города-сада», разработанная британской компанией LDA Design в сотрудничестве с UHA London. Основная идея этой концепции – создание центрального публичного парка, который станет связующим звеном для жилой застройки, общественно-деловых и культурных пространств».

Аналитики считают, что на сегодняшний день наиболее перспективные проекты на месте промышленных зон – мультиформатные, включающие застройку жилую, гостиничного типа, административную, офисную и социальную инфраструктуру.

Класс

«На территории промзон в «старых» границах площадью свыше 471,4 га запроектировано более 9 млн кв. м недвижимости разного формата, из которых 4,9 млн кв. м относится к жилой застройке», - говорит Владимир Богданюк. Причем Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», в свою очередь, отмечает, что в зависимости от места расположения промзон и окружающей застройки на их территории возводятся проекты различного класса. «В центральной части Москвы строятся проекты премиум-, бизнес- и комфорт-класса, - говорит она. - В более удаленных местах на рынок «выходят» проекты эконом- и комфорт-класса». По словам Софьи Лебедевой, генерального директора компании «Миэль-Новостройки», на данный момент на массовый сегмент приходится 71% проектов в реализации, а на проекты бизнес-класса – 21,4%.

Итак, как уже выше говорилось, на сегодняшний день в Москве в массовом сегменте в рамках реновации промзон строятся огромное количество проектов. Например, ЖК «Царицыно-2» реализуется на территории бывшей промзоны №28 «Ленино». Здесь ранее располагались Московский комбинат хлебопродуктов и Завод игрушек «Огонек». ЖК «Ривер Парк» строится на территории промзоны «Нагатинский затон», где ранее располагался «Московский судоремонтный и судостроительный завод». ЖК «Некрасовка-Парк» и «Некрасовка» строятся на месте бывших Люберецких полей аэрации. ЖК «Вершинино» строится на территории промзоны №33 «Верхние Котлы», где ранее работали Котельский кирпичный завод, ППК «Меднаяфольга» и 8-й троллейбусный парк. «Большое Кусково» реализуется на месте промышленного района №55 «Перово» (Кусковский химический завод, «Нестандартмаш»). ЖК «Фили Град» строится в промзоне №40а «Западный порт». ЖК Sky City расположен на территории промзоны №14 «Калибр», где располагаются Калибровский завод, кондитерско-булочный комбинат «Звездный», 6-й троллейбусный парк. ЖК LIFE-Ботанический сад возводится на месте Московского зеркального комбината. ЖК «Варшавское шоссе, 141» строится на территории промзоны «Красный строитель».

«В рамках редевеломпента промзон уже построено и строится большое число проектов во всех сегментах недвижимости, - также отмечает Мария Литинецкая. - Выбор класса объекта во многом зависит от месторасположения промышленной зоны. К примеру, на берегу Москвы-реки нередко располагаются объекты бизнес- и элитного класса. Конечно, есть исключения. К примеру, «Ривер Парк» - это жилой комплекса комфорт-класса, который расположен одновременно на берегу реки и в пешей доступности от крупного парка, что является редкостью для массового сегмента».

Кроме того, помимо жилой недвижимости на рынке представлено много проектов апартаментов на месте бывших промзон: The Loft, Wine Нouse, Loft 17, Loft Park, Loft Time, Art Residence, МФК «Водный», «Савеловский Сити» и др.

«Первые лофты (а именно такие проекты в первую очередь старались предложить девелоперы, занимающиеся реновацией) появлялись в Москве в ЦАО (Хамовники, Замоскворечье) и в районах, близких к ТТК (Даниловский), - говорит Ирина Доброхотова. - Сейчас география редевелопмента стала шире, и такие проекты можно отыскать в том числе и в Московской области.

Стоит отметить тот факт, что среди проектов реновации промзон много объектов с интересной архитектурой. И даже если это ничем не примечательная «панель», то с большой вероятностью девелоперы используют новые серии домов. То есть, покупая жилье в проектах, строящихся на месте промзон, можно быть уверенными в том, что это будет современное, максимально привлекательное жилье как с точки зрения архитектуры, так и наиболее оптимальной планировки. Мария Литинецкая отмечает, что в основном, девелоперы делают яркую, запоминающуюся отделку фасадов зданий. «Многоуровневые террасы, эксплуатируемые кровли и т.д. характерны больше для высокобюджетного сегмента», - говорит она.

«В сегменте элитной недвижимости в ЦАО можно упомянуть такие проекты, как ЖК Wine House, построенный на территории бывшего завода шампанских и вин «Корнет»; ЖК «Садовые Кварталы» на территории бывшего завода «Каучук», ЖК Barrin House на территории бывшего завода «Моснитки», ЖК «Литератор» на территории бывшего пивоваренного завода «Хамовники»; ЖК Knightsbridge Private Park на месте бывшего хлебозавода, - говорит Вячеслав Антропов. - что подобные объекты пользуются повышенным спросом. Лидером среди них всегда были «Садовые кварталы», в квартал в комплексе продаётся порядка 20 квартир. Чуть меньшие темпы были в своё время отмечены у ЖК «Литератор», но комплекс практически распродан. Barrin House и Wine House также демонстрируют хорошие темпы продаж».

Сплошные плюсы

Как показывает практика, по большому счету, факт строительства на территории промышленных зон не влияет ни на покупательский спрос, ни на стоимость. Особенно в том случае, если уже известен проект и конкретные планы по редевелопменту этой зоны. Тогда покупатель изначально знает, что он покупает. Поэтому никакого негатива со стороны клиентов девелоперы не наблюдают. Мария Литинецкая отмечает, что отрицательную реакцию вызывает скорее соседство со свалкой или кладбищем. «Вот тогда спрос низкий и застройщики вынуждены снижать стоимость квадратного метра для поддержания покупательской активности», - говорит она.

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood утверждает, что новые проекты на месте промзон зачастую являются более качественными и привлекательными для покупателя, чем отдельные ЖК, состоящие из 1-2 корпусов. В связи с этим цена жилья в таких проектах определяется местоположением и качеством проекта.

По словам Григория Алтухова, коммерческого директора ФСК Лидер, если речь идет о сниженных ценах на жилье на месте бывших промзон, то такой закономерности нет. «Во-первых, застройщики проводят весь комплекс мер по подготовке площадки к жилищному строительству, строят на месте завода полноценный, новый жилой район, а во-вторых, сегодня большинство новостроек Москвы реализуется на таких бывших промышленных землях и дисконта с оглядкой исключительно на прошлое площадки сегодня нет, - рассказывает он. - Вопрос о ценах отчасти связан со следующим вопросом, так как на месте бывших промзон представлен как эконом-класс, так и жилье элитного сегмента, включая апартаменты. Минимальные цены на сегодня – в ЖК «Варшавское шоссе, 141», где в границах МКАД, то есть в границах «Старой» Москвы цены начиная от 4 млн рублей». Елизавета Гудзь добавляет, что средняя стоимость квадратного метра по всем реализуемым проектам на территориях бывших промзон или предприятий составляет порядка 228 тысяч рублей.

Однако по данным Ирины Доброхотовой, если говорить о редевелопменте, то строят именно апартаменты, и поэтому цены ниже, чем на квартиры, - примерно на 15%. «Сейчас в Москве средняя цена 1 кв.м. апартаментов комфорт-класса – 136,2 тысяч рублей, бизнес-класса – 237,6 тысяч рублей, - приводит данные она. - В элитном – 634,3 тысяч рублей».

Заметим, что предложение проектов, строящихся в рамках реновации бывших промышленных зон, постоянно пополняется. Причем подавляющее большинство пользуется хорошим спросом со стороны покупателей. Это вполне объяснимо, так как подобные проекты обладают рядом преимуществ.

Во-первых, это хорошая локация. Многие заводы еще сто лет назад находились на окраине города, а сегодня – почти в центре. А счет больших масштабов строительства стоимость квадратного метра в таких жилых комплексах существенно ниже, чем при точечной застройке в центре Москвы.

Во-вторых, это транспортная доступность. Большинство промзон имеют хорошие подъезды от основных транспортных магистралей, а также уже функционирующую или строящуюся станцию метро в непосредственной близости.

В-третьих, это функциональность. Масштабность территории позволяет девелоперу увеличить расстояние между жилыми домами, чтобы они не смотрели «окна в окна», отдать большие пространства под парки, бульвары и рекреационные зоны, разместить все необходимые объекты инфраструктуры.

В-четвертых, наличие рабочих мест в непосредственной близости от места проживания.

Комплексная застройка территорий промзон позволяет создать в рамках проекта бизнес-центры, технопарки, инновационные кластеры. Кроме того, большой объем инфраструктуры, возводимый в бывших промзонах, также требует большого количества сотрудников и дает дополнительные рабочие места.

Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» уверена, что для любого девелопера реновация промзон – это уникальная возможность создать с нуля современное и комфортное жилье. «Потому как в границах старой Москвы нет больших участков, которые позволяют строить масштабные жилые комплексы, - говорит она. - Соответственно, современные проекты в рамках реновации промзон выгодно отличаются среди своих конкурентов продуманностью, транспортной доступностью, месторасположением и т.д. К сожалению, бывшие промышленные территории до сих пор нередко ассоциируются с плохой экологией, загрязненной почвой, воздухом и т.д. Однако это большое заблуждение».

«Реорганизация промзон – это сам по себе удачный проект, который в условиях нехватки для застройки свободных площадок дает возможность создавать масштабные объекты с жильем и местами приложения труда, - в свою очередь, отмечает Владимир Богданюк. - И что немаловажно, реконструкция позволяет выводить за территорию города производство, тем самым улучшая экологическую обстановку в городе и повышая престижность района в глазах покупателей».

Помимо вышесказанного, что еще интересно, 25% предложения у воды на рынке жилой недвижимости Москвы сконцентрировано именно на территории бывших промзон.