«Загородка» вернулась в допандемийные годы  

Портал «ТТ Финанс» совместно с сетевым изданием «Фонтанка ру» провели круглый стол «Загородная недвижимость в ожидании нового сезона». Участники обсудили «наследие» 2022 года в сегменте загородного домостроения и перспективы рынка в преддверии лета.

Возвращение к привычному.

«По нашим подсчетам 2022 году на первичном загородном рынке региона было приобретено 7,8 тысяч коттеджей, участков и таунхаусов, – говорит руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева. – Это заметно меньше результатов 2021 года. На 33% ниже. При этом показатели четвертого квартала оказались самыми низкими в году: было реализовано 1,3 тысячи объектов. Впрочем, это соответствует уровню допандемийных лет».

В 2022 году период с января по март оказался пиковым по спросу, после чего количество сделок начало плавно идти вниз.

Таким образом эксперт констатирует, что после двух лет рекордно высоких продаж (2020 и 2021 годы), количество сделок на загородном рынке возвращается к стандартным значениям. С учетом стабилизации спроса объем предложения на загородном рынке вырос до 16,8 тысяч объектов. Основу предложения по-прежнему составляют участки без подряда – 81%.

Трансформация спроса сказалась и на объемах вывода нового предложения. Как подсчитали в Консалтинговом центре «Петербургской недвижимости», по итогам 2022 года девелоперы вывели на рынок 6,9 тысяч объектов всех типов, что почти в 2 раза меньше 2021 года, когда на рынок поступило 13 тысяч лотов – рекордный объем в связи с высоким спросом.

«Темпы строительства по сравнению с 2020-2021 годами сильно затормозились. Но утверждать, будто мы упали в пропасть, тоже неправильно. Граждане действительно набрали участки, и теперь понемногу строятся – продать сложно и некуда деться. И по спросу мы сейчас в ситуации между 1999-2020 годом, – делится своей оценкой ситуации директор по развитию специализирующейся на загородном домостроении компании «Финский домик» Алексей Грищенко. – И есть ощущение, что потенциальные клиенты постепенно начали привыкать к текущей ситуации».

И здесь ипотека.

«На загородку очень сильно повлияла пандемия, – добавляет генеральный директор Агентства недвижимости (работает со всеми рыночными сегментами) «ВсевРиэлт» Светлана Белова. – У нас были случаи, когда зимой клиенты выбирали участки по ровности снежного покрова. Так спешили купить. И подбор объекта в Ленобласти до сих пор у нас типовой запрос».

Соответственно, в 2021-2022 стоимость объектов взлетала на миллионы, были случаи, когда продавцы пытались повышать цены уже после получения аванса.

«Сейчас люди возвращаются к «прежней жизни», сделки идут, – рассуждает Светлана Белова. – Ожидаю, что в этом году цены также будут расти, загородка снова популярна и не редки запросы с продажей квартиры для приобретения загородного дома».

Безусловно, этот сегмент рынка недвижимости подвержен сезонности: весна-осень. Продажи идут до октября. Впрочем, как уже говорилось выше, границы сезонности имеют тенденцию размываться.

Считается, что преимущественно петербуржцы в области предпочитают приобретать участки без подряда. Но Светлана Белова не согласна с такой оценкой. Как минимум, если клиент обращается в агентство, в 50% случаев речь идет о приобретении готового жилья. «Буквально готовы вселяться с чемоданами, – поясняет гендиректор «ВсевРиэлт». – Другое дело, когда речь идет о площадке под строительство по индивидуальному проекту. Есть клиенты, которые строятся по десять лет, и им это в радость».

Наконец, специалист видит усиливающуюся популярность загородных вариантов в приходе на этот рынок массовой ипотеки.

«Совсем недавно банки обслуживали только аккредитованные подрядные организации. Сейчас конкуренция пошла дальше, – поясняет Светлана Белова. – Например, можно строить любой дом самостоятельно, предоставив банку проект будущего объекта. Можно приобрести землю…». Соответственно, в ипотеку берется около половины площадок.

Инвесторы возвращаются.

Также можно отметить растущую популярность загородных объектов у частных инвесторов. Правда и в этом направлении перипетии последних лет внесли свои коррективы.

Как поясняет генеральный директор управляющей компании «Сова» Виталий Шеверда портрет инвестора кардинально изменился, и это меняет организацию продаж.

Уточним, управляющая компания «Сова» возводит и берет в управление в разных локациях в Ленинградской и Московской областях сеть коттеджей под единым брендом. Для инвестора вложение в такую доходную недвижимость – сохранение сбережений и регулярный пассивный доход. «Квартиры принесут инвестору от 1,5 до 6 % годовых – это приблизительно соответствует ставкам по банковским депозитам, – говорят в компании. – Объекты нашей сети коттеджей приносят в среднем 20% годовых, все наши локации выбирались самым тщательным образом и продуманы до мелочей – от благоустройства европейского уровня до фотозон, отопления, оснащения дома мебелью и техникой. Стоимость входа в проект от 4,5 млн рублей».

Итак, теперь к рынку присматриваются совсем другие инвесторы. «Раньше мы ориентировались на аудиторию в возрасте 35 лет, может, 35 плюс. Но далее пришли перемены 2022 года, и мы столкнулись с временным оттоком платежеспособной аудитории., – поясняет Виталий Шеверда. – Сейчас среднестатистический инвестор – это уже возраст 45 плюс, даже 55 плюс».

Это другой подход с более осторожной оценкой и неторопливостью в принятии решения. Однако вопрос инвестирования и сохранения накоплений всегда является первоочередным. «Профиль компании – не продажа загородного дома, а организация бизнеса под ключ, дающего пассивный доход. Сегодня важно отвечать на запросы рынка и давать предложения, которые будут конкурентно способны. Например для крупного инвестора всегда действуют индивидуальные условия. Сегодня наши сильные стороны – это быстрый цикл сделки и вариативность юридического оформления. Важный фактор для принятия решения – это оформление имущества инвестора в его собственность. Также гарантии по доходности мы закрепляем в договоре и таким образом защищаем нашего инвестора от волатильности рынка. Инвестор стал гораздо более консервативным, он может год наблюдать со стороны, прежде чем пойдет на сделку. Его интересует не только вопрос, в каких локациях строятся новые базы отдыха, но и как вообще развивается наша управляющая компания. В фундаменте проектов «Совы» лежат сильные бренды и действительная опытная команда профессионалов».

Касательно же колебаний спроса Виталий Шеверда считает ажиотаж 2021-2022 годов во многом был искусственным. Рынок был абсолютно перегрет. Поэтому сегодняшняя ситуация в каком-то смысле даже более адекватна для успешных компаний.

«В конце апреля – начале мая мы снова выйдем на понятные объемы продаж, – уверен глава «Совы». – И компания не остерегается запускать большой инвестиционный проект – горнолыжный курорт в Подмосковье с оборотом более 300 млн рублей в год.

Стройматериалы и китайская техника.

По мнению Алексея Грищенко, спрос в прошлом году «не пропал, но просел». Отличительный момент – стандартные и типовые дома продавались хуже. Но компании, продвигающие эксклюзивные объекты, чувствовали себя сравнительно благополучно.

Кстати, «хайповый» спрос 2021 года в том числе разогнал цены на стройматериалы. Но сейчас на ситуации сказываются другие вызовы.

Ажиотаж спал в частности из-за того, что сократилась экспортная составляющая. Поставщики перестали поднимать цены, и таковые откатились достаточно сильно. «С другой стороны все, что связано с внутренними инженерными системами и отделкой, подорожало – по некоторым позициям вдвое, – отмечает представитель «Финского домика». – Поэтому если рассматривать сегмент строительства – от котлована до отделки, то средний чек остался на уровне 2021 года».

«По материалам, которые мы используем в нашем направлении каркасного домостроения (доску, гипрок, железо) - дефицита нет. О некотором дефиците можно говорить в области материалов для отделочных работ – красках, лакокрасочных покрытиях, штукатурных материалах. По стоимости мы ожидаем повышения, но оно идет планомерно. Примерно с весны прошлого года скачки цен остановились. Например, доска сейчас подешевела практически в 2 раза. Цены на остальные материалы прошли свой пик подъема и поднимаются теперь не сильно,» – заключает Виталий Шеверда.

Игорь Заржицкий.